Ons verhaal

Belang van een correcte waardebepaling

Belang van een correcte waardebepaling

Voor een vlotte verkoop van uw onroerend goed is het uitermate belangrijk om te weten wat deze vandaag waard is. Hiervoor heb je een doorgedreven kennis nodig van de lokale vastgoedmarkt. Het is immers zo dat de vastgoedmarkt immers sterkt kan verschillen van gemeente tot gemeente en zelfs binnen een gemeente kunnen er verschillen zijn. Voor een vlotte verkoop komt het er dus op aan om de eigendom juist te positioneren op de markt. Staat het te duur, dan kom je terecht tussen panden van een hoge categorie, waardoor je niet de juiste doelgroep bereikt.

Het opmaken van een correcte waardebepaling is geen sinecure. Er zijn veel parameters waarmee rekening moet gehouden worden.

Dit is geen simpele optelling, maar een wel overwogen evaluatie van het geheel. Wat zijn de belangrijkste parameters ? De ligging, de ligging, de ligging, de grootte, de staat van de eigendom, de bouwstijl en de conjunctuur van de markt.

1) de ligging, het is te zeggen : in welke gemeente in de eigendom gelegen, of soms zelfs in welk deel van de gemeente is het gelegen. Een eigendom in gemeente X heeft niet dezelfde waarde als dezelfde eigendom in gemeente Y. Er zijn sterke regionale verschillen. Ook het type van wijk/buurt waarin de eigendom ligt, bepaalt de waarde. Is dit een mooie villawijk, of is het een achterbuurt ? Wat is de sfeer van deze directe omgeving? Al deze gegevens dienen in rekening gebracht te worden.

2) de ligging, waarmee bedoeld wordt welke omgevingsparameters beïnvloeden de waarde van de eigendom. Ligt de eigendom naast een autostrade of drukke steenweg, naast een spoorlijn, in de buurt van hoogspanningskabels, naast een sportveld, naast een druk winkelcentrum, naast een school, in de buurt van een vilbeluik of verbrandingsoven, kortbij (zware) industrie etc. Ligt het kortbij een druk bezocht café, winkel, etc? Of ligt het net zeer rustig ? Met andere woorden, geluidsoverlast, geuroverlast, stralingsgevaar, ed bepalen mee de waarde van een eigendom.

3) de ligging in de zin van hoe toegankelijk is de woning gelegen. Mobiliteit wordt hoe langer hoe belangrijker. Ligt de eigendom kortbij een verkeersader, kortbij een trein- of metrostation, nabij een buslijn, kortbij de school of kinderopvang, zonder daarvan veel hinder te ondervinden, dan is dat een pluspunt. Zijn er winkels in de onmiddellijke omgeving of niet ? Moet men voor alles een wagen nemen omdat men ver van een centrum zit? De boodschappen kunnen doen en vlot naar de school en het werk verplaatsen, zijn tegenwoordig heel belangrijke parameters die voor een koper belangrijk zijn. Zij bepalen mee de waarde van een eigendom.

4) Pas op de vierde plaats bepaalt de grootte van een eigendom de waarde. Uiteraard is een grote woning meer waard dan een kleinere woning. Maar deze verhoudingen zijn niet altijd recht evenredig. Kleine woningen worden vaak relatief duur verkocht (uitgerekend prijs per vierkante meter), terwijl heel grote woningen relatief goedkoop verkocht worden. Sommige types van eigendom zijn sowieso moeilijk te becijferen op basis van hun vierkante meter (bvb kasteeltjes, vierkanthoeves, herenhuizen, historische panden, exclusieve appartementen, etc).

5) vervolgens bepaalt de staat van de eigendom ook de waarde. Is dit instapklaar ? Moeten er opfriswerken gedaan worden ? Moeten er kleine renovatiewerken gedaan worden ? Of is het een compleet renovatieproject ? Wat is de staat van de technieken (elektriciteit, verwarming, sanitair) ? Is de woning energetisch reeds terug volgens de hedendaagse normen ? Of dient alles nog geïsoleerd te worden ? Uiteraard bepaalt de staat van een eigendom, en dus hoeveel werk een koper er moet insteken om deze terug volgens hedendaagse normen te maken, mee de waarde van deze eigendom.

6) Tot slot bepaalt ook de bouwstijl, de architectuur, mee de prijs van een pand. Bepaalde stijlen populairder bij kandidaatkopers andere. Zo is modern of pastorijstijl zeer in, maar is de fermettestijl van de jaren tachtig minder geliefd. Een zeer speciale architectuur kan een enorme meetwaarde betekenen, of net het omgekeerde. ..

7) Uiteraard dient ook de huidige conjunctuur in rekening gebracht te worden. Ook de vastgoedmarkt schommelt, en gaat naar boven en naar beneden. Sowieso is de teneur de laatste jaren dat de vastgoedmarkt geen hoogdagen beleeft, maar wel vrij stabiel blijft. Uiteraard rekening houdend met het type pand. Sommige panden zijn meer conjunctuur-gevoelig dan andere.

Om al deze parameters en factoren in te schatten, dient men de lokale vastgoedmarkt door en door te kennen. Het maken van een correcte waardebepaling is geen exacte wiskunde, maar L&S Vastgoed als expert in al deze materies, kan wel een zeer goede inschatting geven van de actuele marktwaarde.

Een eigenaar heeft vaak een idee van de waarde van zijn pand, maar zit hiervoor vaak op een wolk. Weet dat ook de koper zich op voorhand informeert en de markt onderzoekt, en ook hij zit op een wolk en heeft een bepaalde waarde in zijn hoofd. Beide waarden bevinden zich echter vaak (ver) uiteen. De werkelijke marktwaarde zit vaak tussen beide in. Ook hier is er een rol weggelegd voor de makelaar die een correcte waardebepaling maakt.

Al deze informatie en parameters verwerken tot een intrinsieke marktwaarde is dus geen gemakkelijke klus. Laat dit werk over aan experten. Neem geen risico's en vraag ons deskundig advies!

Geplaatst op 14.09.20