Ons verhaal

Vastgoed als investering of appeltje voor de dorst

Vastgoed als investering of appeltje voor de dorst

Bent U ook op zoek naar een investering die U iets opbrengt ? Heeft U het gehad met beleggen op de beurs ? De bankkosten, de onzekerheid, het hoge risico, … En wilt U geld niet gewoon op uw spaarboek laten staan, waar het niets meer opbrengt (wel integendeel, tegenwoordig moet U hiervoor betalen) ? U wilt uw geld laten groeien op een meer duurzame manier ?

Dan is investeren in een reëel vastgoed nog steeds een veilige haven. De rendementen zijn bescheidener (2 à 5 %), maar er zijn weinig risico's mee verbonden. Er bestaan ook vastgoedbevaks en andere vastgoed beleggingsproducten, maar dan bent U terug op de beurs aan het beleggen.

 

Optie 1 : U kan investeren in een bouwgrond 

Eventueel zelfs reeds voor uw kinderen of kleinkinderen. Dergelijke investering vraagt van U maar weinig actieve opvolging. U koopt een grond en U laat deze liggen. U dient uiteraard deze wel te onderhouden.

Hiermee heeft U alleen een indirect rendement, het is te zeggen, U speculeert op de meerwaarde van de bouwgrond op het moment dat U deze terug zou verkopen. Weet dat met de betonstop in 2040 bouwgronden nog meer gegeerd zullen zijn dan vandaag. Bouwgronden zijn altijd al een veilige belegging geweest, en zij zullen dat blijven in de toekomst.

 

Optie 2 : U koopt een grond of pand, (werkt dit op) en verkoopt dit met winst 

Met andere woorden, U wordt vastgoedhandelaar. Soms kan U een pand op de kop tikken bij bijvoorbeeld een openbare verkoop, of via familie of kennissen. U bent een handige harry zodat U veel werken zelf kan uitvoeren, of U bent werkzaam in de bouw zodat U uw aangekochte onroerend goed kan renoveren en opwaarderen. U verkoopt deze eigendom terug door met winst...

U koopt een grond die kan verkaveld worden, en zorgt inderdaad voor de verdeling ervan in individuele loten die U daarna apart verkoopt.

Hierbij moet men opletten dat de fiscus een deel van de koek wil indien de wederverkoop geschiedt binnen de 5 jaar (voor panden) of 8 jaar (voor gronden). De tarieven zijn 16,5% (panden) en 33% (gronden). De volledige uiteenzetting van de meerwaardebelasting en hun berekening zou hier te ver uitweiden, maar weet dat dit een vrij complexe materie is.

Anderzijds kan een deel van de betaalde registratierechten gerecupereerd worden indien de wederverkoop geschiedt binnen de 2 jaar na aankoop. Het is dus zaak om de fiscale kant van dergelijke operatie goed in te schatten en U hierbij te laten bijstaan door een boekhouder/accountant en uiteraard ook L&S Vastgoed als uw vastgoedspecialist.

 

Optie 3 : U koopt een residentiële opbrengst-eigendom dat U verhuurt.

Dit kan een huis zijn, maar evenzeer een bestaand appartement of een nieuwbouw-appartement. Of misschien een hele blok met appartementen ?

Eventueel koopt U vandaag reeds uw appartement in het centrum om er zelf in te gaan wonen op termijn. Nieuwbouw-appartementen worden elk jaar maar duurder en duurder, dus misschien is dat toch al een mogelijkheid...

Een residentiële opbrengst-eigendom geeft U een direct rendementen, zijnde uw huurinkomsten en een indirect rendement door de prijsevolutie van de vastgoedmarkt.

Uw huurinkomsten zijn uiteraard niet netto. Hier dient U rekening mee te houden dat er enkele kosten moeten betaald worden zoals de grondbelasting (onroerende voorheffing), de verzekering, bepaalde grote herstellingen en eventueel bepaalde gemeenschappelijke kosten van een appartements-gebouw. Doet U beroep op L&S Vastgoed voor de verhuur van uw eigendom, dan dient U er rekening mee te houden dat dit U één maand huur (+ 21% btw) kost (éénmalig bij de verhuur).

Tot op heden wordt U als particuliere investeerder alleen belast op uw kadastraal inkomen vermeerderd met 40%. De overheid overweegt al een tijdje om verhuurders te belasten op hun reële inkomsten (zoals de verhuurders van commercieel vastgoed), maar daar tegenover staat dan wel dat bepaalde kosten en investeringen aftrekbaar zullen worden. Verandering in dit systeem zal dus nog niet voor morgen zijn. Verwacht wordt dat dit nog jaren zal duren.

Een investering in residentieel vastgoed vraagt wel wat meer actieve opvolging. Telkens uw pand vrij komt, dient U dit terug op zoek te gaan naar een nieuwe huurder, dient een nieuw contract opgemaakt te worden, dient er een nieuwe plaatsbeschrijving opgemaakt te worden, dient een nieuwe registratie te gebeuren. Voor appartementen dient U ook de kosten ten uwe lasten te dragen, en heeft U er alle belang bij om de Algemene Vergadering van Mede-eigenaars bij te wonen.

U kan uiteraard voor al deze taken beroep doen op L&S Vastgoed.

 

Optie 4 : U verhuurt als particuliere investeerder een commercieel pand,...

Indien U als particulier een commercieel pand verhuurd als opbrengsteigendom, wordt U belast op de reële huurinkomsten, terwijl U slechts een beperkt aantal kosten kan aftrekken.

Als pure investering lijkt dit in eerste instantie minder interessant. Voordelen zijn wel dat U vaak een hogere huur ontvangt, die deze belasting reeds een stuk compenseert, en dat U een huurder heeft die voor een langere termijn huurt. Commerciële huurcontracten worden vaak voor 9/18/27 jaar afgesloten. Anderzijds heeft U als eigenaar ook veel minder kosten voor uw rekening te nemen. In principe wordt dergelijk pand casco verhuurd en dient de huurder in te staan voor de inrichting en herstellingen. Zelfs de onroerende voorheffing kan hier ten laste gelegd worden van de huurder.

Nadeel is dat een dergelijke verhuring vaak anders loopt dan een residentiële verhuring en dat er dus heel wat meer bij komt kijken bij het opmaken van dergelijke huurovereenkomst. Dergelijke zakelijke onder-handelingen vergen toch wel wat ervaring en expertise. Dus ook hiervoor kan U beroep doen op L&S Vastgoed.

 

Optie 5 : U verhuurt als rechtspersoon via uw firma of via een patrimonium vennootschap

Zit uw opbrengsteigendom reeds in uw firma, of wil U regelmatig vastgoed aankopen als belegging en opteert U hiervoor een speciale vennootschap op te richten, dan zijn er andere regels voor U van toepassing.

De huurcontracten zijn gelijk aan deze van vorige opties. Maar de fiscaliteit is compleet anders...

Voor rechtspersonen zijn huuropbrengsten per definitie belastbare inkomsten, maar wil dit wel zeggen dat zowat alle kosten aftrekbaar zijn. Alleen al de boekhouding vergt reeds de nodige aandacht waarbij rekening moet gehouden worden met de investeringen, de afschrijvingen, enzovoort. Verhuren is dus in dit geval een “gewone” handels-activiteit.

 

Wat als mijn huurder zijn huur (gedeeltelijk) inbrengt als beroepskost (zowel als zelfstandige als loontrekkende)?

In dit geval wordt uw huur aanschouwd als een belastbaar inkomen, net zoals bij commerciële verhuringen. Indien het huurcontract dergelijke inbreng verbiedt, kan U deze extra belastingen wel integraal verhalen op uw huurder. Vaak dient dit wel te gebeuren via het vredegerecht...

 

Slotopmerking : Als (nieuwe) investeerder dient U ook te beseffen dat vastgoed-beleggingen trage en weinig flexibele beleggingen zijn. Het is nooit goed om een opbrengsteigendom reeds na enkele jaren te verkopen. U riskeert immers dat de totale kosten hoger uitkomen dat de eigenlijke netto opbrengst. En er ook nog zoiets als de meerwaardebelasting...

Bovendien is het verkopen van een opbrengsteigendom ook niet iets dat U op enkele dagen kan realiseren. Dit vraagt toch wel enige tijd (al rap enkele maanden).

U kan uiteraard beroep doen op L&S Vastgoed om al deze beslommeringen van U over te nemen en hen dus in te schakelen als uw rentmeester.

Overweegt U de stap te zetten ? Aarzel niet ons te contacteren.

Geplaatst op 14.09.20